大虹橋成長速度已經(jīng)堪稱奇跡，歷經(jīng)11年發(fā)展，它超越了上海眾多對手。

從資產(chǎn)管理的角度看：

它已經(jīng)把如火如荼的前灘甩在后面。

一個(gè)做商業(yè)的朋友告訴我：

虹橋天地1F商鋪的價(jià)格是12元，

而前灘在8元左右。

寫字樓價(jià)格對比中，虹橋也占有優(yōu)勢：虹橋天地辦公價(jià)格7.5元，而前灘最貴的寫字樓--晶耀前灘是7元坦率地說：從開始大虹橋就沒把前灘當(dāng)作競爭對手

1大虹橋真正的對手只有陸家嘴

放眼上海，能和大虹橋?qū)?biāo)的只有陸家嘴說幾組資產(chǎn)數(shù)據(jù)1）兩者辦公樓租金增速比較據(jù)戴德梁行統(tǒng)計(jì)，虹橋商務(wù)區(qū)與陸家嘴金融區(qū)自2014-2018年內(nèi)的租金漲幅分別為40%和20%，大虹橋價(jià)值奔跑速度已經(jīng)是陸家嘴2倍。2）兩者辦公樓大宗交易情況比較據(jù)世聯(lián)統(tǒng)計(jì)，從增長率看，近五年來虹橋商務(wù)板塊的寫字樓售價(jià)均實(shí)現(xiàn)了較快增長，五年間增速達(dá)50%~100%區(qū)間，目前虹橋商務(wù)區(qū)的寫字樓售價(jià)穩(wěn)定在5萬元/平左右。

15-19年虹橋商務(wù)板塊大宗交易成交單價(jià)（單位：萬元/平）

虹橋商務(wù)區(qū)體現(xiàn)了上海大宗寫字樓市場少有的成長性。

反觀陸家嘴，增長性明顯放緩。比如東亞銀行金融大廈成交大樓從2009年的5.5萬元/平到2015年6.5萬元/平，6年間上漲幅度不到兩成。

大虹橋憑什么有底氣對標(biāo)陸家嘴？在資產(chǎn)價(jià)值上大跨步地去追逐陸家嘴？

因?yàn)?，它們都是中國向世界對話的?zhàn)略舞臺(tái)。時(shí)代背景不同，對話內(nèi)容也大相徑庭。90年代中國工業(yè)急速現(xiàn)代化，對資本渴求超乎尋常，陸家嘴成為中國汲取全球資本的核心陣地。那時(shí)，我們更多地是扮演全球化的受益者。而今中國gdp產(chǎn)值已經(jīng)99w億，規(guī)模達(dá)到世界第二。2017年中國制造業(yè)增加值為3.59萬億美元，是美國和德國制造業(yè)增加值的總和，遙遙領(lǐng)先于世界其它國家。

中國成長為一個(gè)全球大國，曾經(jīng)的“受”必須轉(zhuǎn)向?yàn)椤笆薄?/span>

于是，“進(jìn)博會(huì)”成為一個(gè)國家戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的信號(hào)，宣告著中國要重新和世界對話。

最終這個(gè)戰(zhàn)略舞臺(tái)選在了上海-虹橋，讓它和陸家嘴站在一個(gè)國家高度。

2時(shí)代寵兒，大虹橋地理位置難以復(fù)制

中國每年國際性展會(huì)舉辦地眾多，比如廣州的廣交會(huì)、廈門的投洽會(huì)、深圳的高交會(huì)等，為什么國家領(lǐng)導(dǎo)人要把這場史無前例的國際盛會(huì)“進(jìn)博會(huì)”選在上海虹橋？

長三角城市群的能級決定這場盛會(huì)只能在上海-虹橋

長三角擁有的人口數(shù)量和創(chuàng)造的產(chǎn)值密度是其他城市群的2倍以上。而上海-虹橋作為一個(gè)超大交通樞紐，成為這個(gè)龐大城市群的連接核心。

三大城市群人口數(shù)量、土地面積及人口密度

三大城市群GDP及人均GDP

2）虹橋樞紐的地理位置決定這場盛會(huì)只能在虹橋

虹橋作為上海西部門戶，對外可以通過虹橋樞紐與整個(gè)長三角地區(qū)密切相連，這是虹橋機(jī)場相較于浦東機(jī)場最大的天然優(yōu)勢。

對內(nèi)，虹橋樞紐距離上海市中心直線距離僅約13公里。

縱觀世界著名機(jī)場，與市中心直線距離15公里以內(nèi)的絕對是少數(shù)派。更別說像上海這樣一個(gè)總面積6340.5平方公里的大都市，13公里基本上屬于上海大都市的城區(qū)范圍內(nèi)。

在“城區(qū)”擁有一個(gè)可以不斷長大的超級樞紐，

放眼整個(gè)中國只有上海虹橋。

虹橋之所以能成為規(guī)模龐大的空鐵聯(lián)運(yùn)樞紐，上海平原的地形功不可沒。

如此地理?xiàng)l件也為其未來發(fā)展提供了充足的建設(shè)用地，這是中國很多大都市都不具備的。

比如深圳北站，周圍都是崇山峻嶺；深圳機(jī)場，西海、東山，且遠(yuǎn)離市中心，這樣的地理?xiàng)l件注定它與空鐵聯(lián)運(yùn)無緣了。

另外，從國內(nèi)幾大機(jī)場與市區(qū)的距離來看，虹橋機(jī)場仍有著巨大的通勤優(yōu)勢。

所以，虹橋能成為“進(jìn)博會(huì)”的舉辦地，有其隸屬于長三角核心城市的必然因素，也有其地理位置優(yōu)勢帶來的偶然因素。

進(jìn)博會(huì)用數(shù)據(jù)證明了這個(gè)選址的正確和成功。

首場進(jìn)博會(huì)的成交額就達(dá)到了578億美元，幾乎是當(dāng)年廣交會(huì)的2倍。第2次進(jìn)博會(huì)上，一個(gè)細(xì)節(jié)頗有意思：在中美經(jīng)貿(mào)摩擦背景下，美國參展企業(yè)不減反增，由首屆的174家增至192家，參展面積由3萬平方米增至4.75萬平方米，居各參展國首位。大虹橋不可復(fù)制的地理?xiàng)l件，讓它能成功完成國家制定的戰(zhàn)略目標(biāo)。

而國家戰(zhàn)略又為大虹橋騰飛不斷賦能。

大虹橋不僅要在戰(zhàn)略前景上超越陸家嘴，

在規(guī)劃和設(shè)計(jì)上，它功能分區(qū)更為合理。

3總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，大虹橋規(guī)劃更具高度白天很繁忙、晚上空蕩蕩，這是陸家嘴給人的印象。

為了避免出現(xiàn)這樣的局面，虹橋商務(wù)區(qū)強(qiáng)調(diào)人文宜居功能的打造。

虹橋商務(wù)區(qū)按功能分為3大片區(qū)會(huì)展區(qū)、商務(wù)區(qū)、國際墅區(qū)。

下面我會(huì)用各種數(shù)據(jù)來表達(dá)各區(qū)的能級和成功之處。

會(huì)展區(qū)簡單明了，主要以四葉草展館區(qū)為主。

體現(xiàn)它成功的是酒店價(jià)格。2018年進(jìn)博會(huì)前國家會(huì)展中心的洲際酒店，以5374元的標(biāo)房價(jià)格，提前半年售罄。陸家嘴最高端的麗思卡爾頓酒店標(biāo)房一般在2200元左右。

關(guān)于商務(wù)區(qū)，如果我對你說有4000家企業(yè)入駐，總部型企業(yè)160家，再貼上它們的logo。一定提不起你的閱讀的興趣。

那么用一個(gè)有意思的旁證，商務(wù)區(qū)北部的動(dòng)遷住宅--愛博家園，它們的租售比達(dá)到了2%以上。而上海普遍的租售比是1.3%左右。

這組數(shù)據(jù)足以證明：本地商務(wù)人口數(shù)量之多，撐高了板塊的租賃市場。

愛博一至七村租售比情況

和陸家嘴CBD比起來，大虹橋沒有雄渾的江景，也造就不出一線江景豪宅。但是它卻有發(fā)展多年，更適合居住的國際墅區(qū)?！笆麉^(qū)”基本以“南虹橋”為版圖發(fā)展，已經(jīng)聚集了大批總價(jià)上千萬的高端別墅。

虹橋國際墅區(qū)已建成住宅

且區(qū)域內(nèi)配套十分國際化，大批國際學(xué)校在這里扎堆，包括上海美國學(xué)校、上海韓國學(xué)校、青浦世界外國語小學(xué)等，教育資源非常豐富。還有中國夢谷、融信綠地國際等國際性商務(wù)區(qū)，為區(qū)域聚集了大批中高端人群。另外，區(qū)域內(nèi)購物中心、醫(yī)療等資源也十分豐富。

虹橋國際墅區(qū)已建成配套

但這些還不是南虹橋的全部，南虹橋沉寂多時(shí)，正醞釀著一場大爆發(fā)。

南虹橋城市更新所帶來的成長潛力，才是最吸引人的。

大虹橋主城區(qū)的三大片區(qū)會(huì)展區(qū)、CBD商務(wù)區(qū)、國際墅區(qū)，目前只有南虹橋的國際墅區(qū)還存在大批未開發(fā)土地。

根據(jù)規(guī)劃文件，我們繪制出了南虹橋浩浩蕩蕩的更新地圖，如下：

虹橋國際墅區(qū)規(guī)劃待建項(xiàng)目版圖

大片的生態(tài)休閑區(qū)包裹著的國際墅區(qū)主功能區(qū)近18平方公里的土地上，分布著各類住宅、商辦、教育、醫(yī)療、市政、公園綠地等規(guī)劃用地，未來將吸引近22萬常住人口聚集于此。

如此龐大的城市更新，在上海實(shí)屬罕見。

服務(wù)陸家嘴CBD的聯(lián)洋國際片區(qū)占地面積是2平方公里

服務(wù)虹橋經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)CBD的古北國際片區(qū)占地面積是1.37平方公里

而這片正在蝶變的虹橋國際墅區(qū)，它總占地將是17.8平方公里

是曾經(jīng)CBD外圍國際片區(qū)的10倍左右。

如此大規(guī)模的城市更新，

將是上海-大虹橋又一次大騰飛的動(dòng)力。