徐涇是上海近兩年熱度最高的板塊之一，從19年銷冠紅盤“萬科天空之城”，到2020年接連爆出的千人搖神盤，徐涇板塊的市場關(guān)注度一下子被拉到了頂峰。

小編最近深度走訪了徐涇板塊，總結(jié)了這篇徐涇買房必讀攻略。關(guān)于徐涇，值不值得買，買哪里，優(yōu)劣勢，配套規(guī)劃如何，多少錢可以上車，在這篇文章里，你都可以找到答案。

要想看懂徐涇，首先要明白徐涇有多大。

徐涇位于青浦區(qū)東部，東側(cè)與閔行區(qū)的新虹街道、七寶鎮(zhèn)相接，西邊是青浦的趙巷，南面與松江九亭、泗涇地區(qū)相鄰，北側(cè)是青浦華新鎮(zhèn)與閔行華漕鎮(zhèn)，總面積約38.7平方公里。

從地理位置上看，徐涇鎮(zhèn)位于青浦與閔行、松江的交界處，也是青浦連接虹橋國際樞紐的第一站。

徐涇整體的住宅分布，大致可以分為四個組團區(qū)域。我們也將分區(qū)塊進行評測。

1、徐涇北城住宅區(qū)

2、萬科組團片區(qū)

3、盈港東路沿線

4、南部別墅區(qū)

01、徐涇北城住宅區(qū)

徐涇北城是目前徐涇區(qū)域住宅密度最高的區(qū)域，主要以動遷房為主，由徐涇北城欣沁苑、徐涇北城馨浦苑、徐涇北城海棠馨苑、欣樂苑、瑞和明庭、瑞和錦庭、陸家角馨苑七個小區(qū)組成。

軌道交通方面，北城住宅區(qū)臨近地鐵17號線徐涇北城站，從片區(qū)內(nèi)最北的小區(qū)欣樂苑出發(fā)，路程約1.5km。開車5分鐘，騎行8分鐘。對于需要乘坐地鐵通勤的朋友來講，還在一個可以接受的范圍內(nèi)。

公交方面，片區(qū)內(nèi)公交線路也較為發(fā)達，有1504、1505、1506三條線路聯(lián)通片區(qū)內(nèi)部。徐涇2路、872、710、880B等線路可以直達徐涇東。還有連通華新板塊的華新7路、華新8路公交線。

相對于17號線沿線來講，北城住宅區(qū)的均價相對較低，主要在3.6-4萬之間，距離片區(qū)1km左右的萬科天空之城、招商虹橋公館、仁恒西郊花園均價都已突破6萬元。

并且小區(qū)的戶型普遍偏小，約80%的戶型是80平以下兩房，約15%左右是90平左右三房，總價在200-400w之間。

對于剛需客戶來講，是一個性價比較高的選擇。

當然，這里的劣勢也很明顯：1、動遷性質(zhì)帶來的住宅高密度，可能影響到居住體驗；2、周邊商業(yè)配套一般，其他配套仍在完善中。

根據(jù)筆者實地的走訪發(fā)現(xiàn)，北城住宅區(qū)的商業(yè)主要由底商構(gòu)成，零散分布在鳳丹路、尚泰路、尚鴻路以及徐涇北城地鐵站。尚鴻路上的嘉購生活廣場有一家菜市場和中型超市，基本能夠滿足周邊居民的生活需求。

教育方面，目前片區(qū)內(nèi)已建成一所小學(xué)（尚鴻小學(xué)）和兩所幼兒園（尚泰幼兒園、尚鴻幼兒園）。

根據(jù)青浦2035年土地利用規(guī)劃，北城住宅區(qū)未來還將新建一所幼兒園、一所初中和一所高中，醫(yī)療上新建一所社區(qū)醫(yī)院和一家養(yǎng)老福利院。介時將進一步提升社區(qū)內(nèi)的居住和生活體驗。

片區(qū)內(nèi)雖然沒有規(guī)劃大型商業(yè)，但是距離萬科天空之城直線距離1.5km，距離青浦百聯(lián)奧特萊斯直線距離2.6km，商業(yè)購物需求也可以得到較好滿足。

總結(jié)：盡管存在不足，但徐涇北城仍然是性價比較高的居住型社區(qū)。適合預(yù)算在200-400萬左右，剛需自住的客戶。

02、萬科組團片區(qū)

從地理位置上看，這部分片區(qū)和徐涇北城住宅區(qū)非常近。甚至在政府規(guī)劃中，部分區(qū)域和徐涇北城住宅區(qū)同屬于徐涇北大型居住社區(qū)單元（XJ-03）地塊。

但是由于兩邊住宅性質(zhì)和均價有較大差異，所以在測評中我們將其分為了兩個片區(qū)。

所謂萬科組團片區(qū)，就是以萬科天空之城為核心，向外600m范圍內(nèi)輻射，以新建商品房為核心的居住區(qū)。主要包括萬科天空之城1-3期、招商虹橋公館、仁恒西郊花園。

軌道交通方面，地鐵17號線直穿片區(qū)。萬科天空之城本身就是地鐵上蓋的TOD項目，因此對于住宅與軌交之間的聯(lián)通設(shè)計，要遠遠強于其他社區(qū)。仁恒西郊花園和招商虹橋公館距離地鐵站的步行距離也很近。

萬科組團片區(qū)是近年來徐涇乃至整個青浦熱度最高的板塊之一，萬科天空之城年年勁銷，2019年榮登上海年銷售額/銷售面積雙冠王。仁恒西郊花園更是徐涇二手房的標桿典范之一，房價常年倒掛且熱度不減。招商虹橋公館二期一批次房源創(chuàng)造千人搖號奇跡，二批次房源從1月8號開始認籌，目前認籌數(shù)已經(jīng)突破2000。

和其他片區(qū)不同的是，萬科組團片區(qū)有三個特點：新、精、貴。1、區(qū)域內(nèi)都是新房或次新；2、片區(qū)的小區(qū)建設(shè)品質(zhì)、容積率、設(shè)計語言以及物業(yè)管理水平，都可以用精品形容；3、價格高，均價6w+。

不過片區(qū)也不是完全沒有缺點，1、配套在建，目前整體城市界面不佳；2、受地鐵17號線和崧澤大道影響，會有一部分噪音。不過，相信隨著城市開發(fā)的推進，萬科組團片區(qū)一定是徐涇西部地區(qū)住宅的品質(zhì)巔峰。

總結(jié)：萬科組團片區(qū)定位較高端，適合剛需改善型客戶及大虹橋商務(wù)區(qū)高端人才置業(yè)選擇。

其中，仁恒西郊花園以大平層戶型為主，總價一般1000w以上。萬科天空之城戶型中等，上車價格在500-800萬之間。招商虹橋公館戶型選擇較多，400-800萬均有選擇。

03、盈港東路沿線

盈港東路是徐涇鎮(zhèn)區(qū)的主干道，與崧澤大道大致平行，是徐涇通往國家會展中心和虹橋核心區(qū)域的主要交通干道。

就目前而言，盈港東路沿線及支路是徐涇鎮(zhèn)區(qū)商業(yè)配套最為成熟、居住氛圍最為濃厚的區(qū)域，也是未來徐涇發(fā)展的核心主線。在徐涇2035年土地利用規(guī)劃里提到，“規(guī)劃以貫穿徐涇鎮(zhèn)中部的盈港東路作為發(fā)展主軸，強化沈海高速兩側(cè)地區(qū)的東西聯(lián)動”

盈港東路沿線的住宅主要分為西部的別墅組團、中部的老小區(qū)組團和東部的新房組團。

西部的大豪山林別墅、圣地維拉、錦繡逸園和長堤花園別墅是徐涇鎮(zhèn)區(qū)的熱門別墅項目。從掛牌數(shù)據(jù)和成交數(shù)據(jù)來看均表現(xiàn)不錯。在今年1-11月大豪山林別墅成交22套，均價2200w；長堤花園別墅成交12套，均價1590萬；圣地維拉成交9套，均價957萬。

而中部則是老小區(qū)組團，房齡普遍在15-25年之間，均價3.5萬左右，對口的學(xué)區(qū)是青浦重點學(xué)校徐涇小學(xué)和徐涇中學(xué)。不過因為房齡較老，普遍成交量不大。市場關(guān)注度最高的還是建成于2014年的綠中海名苑，2020年前11個月成交了24套。

盈港東路東部主要是以產(chǎn)業(yè)商辦為主，但近年來也有一些新盤入市。如中核錦悅府、中建·錦繡天地、中駿天璟雅苑等，均價6w左右。除去中建錦繡天地還有少量商業(yè)住宅在售外，其他兩個項目均已售罄。

總結(jié)：盈港東路沿線是政府規(guī)劃的產(chǎn)業(yè)發(fā)展區(qū)，重點發(fā)展會展服務(wù)業(yè)及酒店、餐飲等配套服務(wù)，是徐涇的商業(yè)核心區(qū)域，相應(yīng)地，在住宅上面的選擇就不是特別豐富。

如果考慮別墅產(chǎn)品的可以選擇西部別墅組團，相應(yīng)的產(chǎn)品及配套品質(zhì)都很高。如果考慮住宅可以選擇東部中核錦悅府、中駿天璟雅苑及綠中海名苑的二手房。

04、南部別墅區(qū)

南部別墅區(qū)指整個徐涇南部的別墅區(qū)組團。這部分別墅是徐涇最早開發(fā)的房地產(chǎn)項目，也一度是徐涇房產(chǎn)的代名詞。

除了別墅之外，徐涇還有一個關(guān)鍵詞，國際化。

提到上海的國際社區(qū)，很多人會想到聯(lián)洋、古北等，事實上徐涇也是上海近年來快速發(fā)展的國際社區(qū)之一。虹橋西部以西郊為名的系列別墅區(qū)，奠定了徐涇國際社區(qū)的最早基礎(chǔ)。

目前徐涇聚集了聚集了西華國際學(xué)校、青浦世界外國語學(xué)校、上海法國學(xué)校、上海德國學(xué)校、上海新加坡國際學(xué)校、上海韓國學(xué)校、上海美國學(xué)校、上海虹橋國際學(xué)校等十幾所國際學(xué)校。整體居住氛圍比較國際化。

根據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，目前徐涇鎮(zhèn)大約有1.6萬外籍常駐人口，全鎮(zhèn)152個小區(qū)里有51個小區(qū)住著外國人。相對于目前發(fā)展成熟的古北、聯(lián)洋板塊，徐涇的價格還有增長的空間。

在徐涇2035年土地利用規(guī)劃中，關(guān)于徐涇未來發(fā)展的總體目標中，我看到了這么一句話：“發(fā)展成為以國際社區(qū)為特色的品質(zhì)生活區(qū)”，在多元化發(fā)展、國際社區(qū)特色的定位下，南部別墅區(qū)乃至整個徐涇，還有極大的發(fā)展想象空間。

05、總結(jié)

談?wù)摰叫鞗芪磥淼陌l(fā)展，一定離不開大虹橋。

在虹橋核心商務(wù)區(qū)的最新規(guī)劃中，徐涇東區(qū)域被納入虹橋商務(wù)區(qū)、徐涇西區(qū)域被納入虹橋商務(wù)區(qū)拓展區(qū)的范圍。徐涇整體從規(guī)劃上正式全面擁抱大虹橋。

我在之前寫過的一篇文章里說過：“虹橋商務(wù)區(qū)帶來的巨大職業(yè)人群購房需求，一定會在周邊的價格合理、供應(yīng)充足處釋放”。

而徐涇，無論從價格、配套、規(guī)劃、交通哪個維度來看，都是首先承接虹橋人才居住需求外溢的第一站。這也是我們第一篇板塊測評就選擇徐涇的原因，希望能夠為關(guān)注徐涇樓市的朋友提供一些有用的置業(yè)建議。

房產(chǎn)的背后是投資，更是生活。希望每一個處于購房狀態(tài)的朋友，都能夠選到適合自己的心儀好房