虹橋?qū)懽謽?/strong>市場(chǎng)：租售迭代 機(jī)遇挑戰(zhàn)并存

2019年一季度，上海寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)，明顯市場(chǎng)特征是在高庫(kù)存下加劇博弈，戴德梁行寫(xiě)字樓部數(shù)據(jù)顯示：2018年空置存量面積超越當(dāng)年新增供應(yīng)面積，另一方面核心與新興區(qū)凈吸納量差距加大，新興區(qū)的高性?xún)r(jià)比及不斷完善配套吸引部分核心區(qū)客戶(hù)搬遷。

特征之二是利好行業(yè)繼續(xù)保持穩(wěn)定份額，部分行業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整需求降溫。在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型下，人工智能、智能制造等行業(yè)成為重點(diǎn)發(fā)展行業(yè)。電子信息科技、汽車(chē)類(lèi)生產(chǎn)制造業(yè)成交量表現(xiàn)突出，在新興區(qū)有大面積成交。而金融行業(yè)，典型如銀行業(yè)因結(jié)構(gòu)調(diào)整，裁撤網(wǎng)點(diǎn)等因素，傳統(tǒng)金融業(yè)需求有所降溫。而專(zhuān)業(yè)服務(wù)行業(yè)也呈現(xiàn)下滑的跡象，主要是聯(lián)合辦公擴(kuò)張放緩，部分聯(lián)合辦公品牌在前期快速擴(kuò)張后進(jìn)入謹(jǐn)慎狀態(tài)。

與此同時(shí)，虹橋商務(wù)區(qū)寫(xiě)字樓迎來(lái)新格局。虹橋商務(wù)區(qū)成交尤為活躍，一方面，從外區(qū)搬遷到大虹橋的租戶(hù)有所增多；另一方面，一些原租賃在虹橋商務(wù)區(qū)的租戶(hù)退租買(mǎi)樓、買(mǎi)地現(xiàn)象也頻現(xiàn)，主要集中在青浦西虹橋。隨著政府扶持產(chǎn)業(yè)力度不斷加大，未來(lái)大虹橋租售迭代現(xiàn)象仍將繼續(xù)，大虹橋板塊機(jī)會(huì)挑戰(zhàn)并存。

銷(xiāo)售市場(chǎng)方面：一季度整棟成交繼續(xù)保持高位，銷(xiāo)售前置現(xiàn)象凸顯。整棟成交中不乏有在土地或建設(shè)階段定好客戶(hù)的案例，如復(fù)興地塊6棟樓為定向買(mǎi)家，這也是近年來(lái)整棟銷(xiāo)售保持一定活躍度的原因。當(dāng)前在負(fù)債率、融資收窄、資金鏈緊等多重壓力下驅(qū)使房企銷(xiāo)售前置，對(duì)于買(mǎi)家而言，銷(xiāo)售前置具有價(jià)格談判及產(chǎn)品定制化的雙重優(yōu)勢(shì)，共贏之下，未來(lái)銷(xiāo)售前置仍是大勢(shì)所趨。

戴德梁行高級(jí)董事、中國(guó)區(qū)寫(xiě)字樓部主管沈潔預(yù)測(cè)，未來(lái)三季度上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)預(yù)計(jì)約有157萬(wàn)方寫(xiě)字樓竣工入市，其中核心區(qū)23萬(wàn)方，新興區(qū)134萬(wàn)方，供應(yīng)壓力猶存，博弈仍繼續(xù)，客戶(hù)對(duì)服務(wù)產(chǎn)品綜合考量；而業(yè)主應(yīng)對(duì)市場(chǎng)將變得更為迅速，目標(biāo)維穩(wěn)，手段更靈活，加大與政府聯(lián)動(dòng)。對(duì)于板塊發(fā)展機(jī)會(huì)，沈潔表示：上海不斷優(yōu)化的營(yíng)商環(huán)境吸引企業(yè)總部、設(shè)計(jì)/創(chuàng)新/研發(fā)中心加速落滬，大面積租售需求會(huì)提升，大虹橋、五角場(chǎng)-新江灣城等板塊持續(xù)看好。行業(yè)導(dǎo)向來(lái)看，新經(jīng)濟(jì)引領(lǐng)下，創(chuàng)新金融、外資金融、人工智能、智能制造、醫(yī)療健康行業(yè)將高度受關(guān)注，在積極的投資驅(qū)動(dòng)下有助于推動(dòng)重點(diǎn)發(fā)展板塊市場(chǎng)需求提升。

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