前腳剛和國(guó)際投資巨頭凱雷簽署商業(yè)地產(chǎn)合作協(xié)議，近日，萬(wàn)科又把上海虹橋的辦公樓項(xiàng)目以16.51億元的價(jià)格賣給了投資機(jī)構(gòu)，再次踐行了其“輕資產(chǎn)、重運(yùn)營(yíng)”的發(fā)展戰(zhàn)略。

萬(wàn)科A(9.43, -0.03, -0.32%)(000002.SH)9月5日發(fā)布公告稱，公司以16.51億元的價(jià)格將全資子公司上海萬(wàn)獅置業(yè)90%的股權(quán)，賣給了一家名為RECOSIA CHINA PTE LTD的公司。

萬(wàn)獅置業(yè)的主要資產(chǎn)是一個(gè)名為“虹橋萬(wàn)科中心”的項(xiàng)目，位于上海虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)一期03號(hào)地塊，計(jì)劃開(kāi)發(fā)成總建筑面積約11萬(wàn)平方米的國(guó)際A級(jí)寫字樓。

“董事會(huì)認(rèn)為，該交易為公司提供了一個(gè)優(yōu)化資產(chǎn)配置、加速資金回籠，并進(jìn)一步參與上海物業(yè)開(kāi)發(fā)的機(jī)會(huì)?！比f(wàn)科在公告中如是解釋。

不過(guò)，據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，萬(wàn)科此次出售上海商辦項(xiàng)目，與這一區(qū)域海量的供應(yīng)有極大關(guān)系。上海虹橋歷來(lái)被認(rèn)為是極具潛力的區(qū)域，這一區(qū)域先后有龍湖、富力、正榮、協(xié)信、萬(wàn)通等房企投資拿地。2011年11月中旬，萬(wàn)科以14.8億元的價(jià)格競(jìng)得滬虹橋項(xiàng)目。

“萬(wàn)科原本也沒(méi)打算持有虹橋項(xiàng)目，加上去化壓力大，不如賣掉?！鄙虾Ｒ患掖砉臼袌?chǎng)部人士告訴記者，上海虹橋商辦市場(chǎng)正面臨著壓力。

據(jù)同策房產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，截至去年12月，虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)已經(jīng)合計(jì)出讓了28幅土地。11萬(wàn)平方米的萬(wàn)科虹橋中心，只能算是小項(xiàng)目。據(jù)公開(kāi)資料，龍湖虹橋天街共有7棟寫字樓，開(kāi)發(fā)面積高達(dá)160萬(wàn)平方米。

按照虹橋商務(wù)區(qū)土地規(guī)劃，555萬(wàn)平方米中約有56.3%的土地用于辦公用途。這意味著虹橋板塊內(nèi)將有超過(guò)310萬(wàn)平方米的辦公樓供應(yīng)。據(jù)戴德梁行的數(shù)據(jù)，今明兩年這一區(qū)域?qū)⒂懈哌_(dá)260多萬(wàn)平方米的寫字樓供應(yīng)。

“很明顯，萬(wàn)科是想提早出貨回籠現(xiàn)金，以避免未來(lái)激烈的競(jìng)爭(zhēng)。”戴德梁行一位**表示。

除了避免市場(chǎng)層面的潛在風(fēng)險(xiǎn)，萬(wàn)科賣上海商辦項(xiàng)目，也與其商業(yè)地產(chǎn)的戰(zhàn)略有關(guān)。分析人士向記者表示，萬(wàn)科未來(lái)可能會(huì)出讓更多的商業(yè)項(xiàng)目。

記者了解到，實(shí)際上，RECOSIA CHINA PTE LTD并非上海萬(wàn)科虹橋中心真正的買家，真正的買家是新加坡**投資的GIC(Government of Singapore Investment Corp簡(jiǎn)稱GIC)。

“毛大慶進(jìn)入萬(wàn)科**后，一直想把新加坡凱德置地的模式復(fù)制過(guò)來(lái)。而萬(wàn)科所開(kāi)發(fā)的商業(yè)項(xiàng)目，GIC作為萬(wàn)科重要的合作伙伴，收購(gòu)萬(wàn)科商業(yè)項(xiàng)目的幾率相當(dāng)大?！币患覈?guó)際代理公司高管指出。

對(duì)于出售商業(yè)項(xiàng)目股權(quán)，萬(wàn)科內(nèi)部相關(guān)人士回應(yīng)，相關(guān)交易符合本公司“輕資產(chǎn)、重運(yùn)營(yíng)”的發(fā)展戰(zhàn)略。

“萬(wàn)科雖然進(jìn)入了商業(yè)地產(chǎn)，但商業(yè)地產(chǎn)卻并非萬(wàn)科的重點(diǎn)。萬(wàn)科并沒(méi)有大量持有商業(yè)地產(chǎn)的計(jì)劃，而是通過(guò)開(kāi)發(fā)后銷售，來(lái)獲取比住宅略高的溢價(jià)空間?！笨硕鹧芯坎扛笨偨?jīng)理林波表示。

萬(wàn)科在8月18日的半年度業(yè)績(jī)公告中披露，上半年投資收益之所以同比激增了238%，正是得益于轉(zhuǎn)讓商業(yè)地產(chǎn)股權(quán)等因素，公司預(yù)計(jì)這一趨勢(shì)未來(lái)將持續(xù)下去。

值得注意的是，就在轉(zhuǎn)讓上海虹橋項(xiàng)目的前一周，8月29日萬(wàn)科剛剛與國(guó)際投行凱雷宣布了兩家在商業(yè)地產(chǎn)的合作計(jì)劃。

據(jù)了解，萬(wàn)科將與凱雷成立一家資產(chǎn)平臺(tái)公司，凱雷和萬(wàn)科分別持有資產(chǎn)平臺(tái)公司80%和20%的股權(quán)。根據(jù)雙方合作的計(jì)劃，該資產(chǎn)平臺(tái)公司將以股權(quán)收購(gòu)或資產(chǎn)的方式收購(gòu)萬(wàn)科的9個(gè)商業(yè)物業(yè)。

“資產(chǎn)平臺(tái)公司將長(zhǎng)期持有商業(yè)物業(yè)，未來(lái)將以資產(chǎn)證券化為目標(biāo)退出機(jī)制?！比f(wàn)科有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，從遠(yuǎn)景目標(biāo)來(lái)看，公司將尋求降低對(duì)地產(chǎn)項(xiàng)目的持股比例，剝離部分資產(chǎn)，集中精力做商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理。

“在商業(yè)項(xiàng)目上不追求成為絕對(duì)大股東，而是與實(shí)力投資機(jī)構(gòu)合作。萬(wàn)科做商業(yè)的開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)商，但不投入過(guò)多資金；只占少部分股份。而投資方占主導(dǎo)，為大股東。萬(wàn)科這樣做，可以減輕因商業(yè)地產(chǎn)投資周期長(zhǎng)、沉淀資金多，而給自己帶來(lái)太大的壓力。”林波表示。

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